Recesso e/o Risoluzione giudiziale per inadempimento del promissario acquirente?

Il Recesso ex art. 1385 c.c. e sua funzione

L’art. 1385 c.c. disciplina la caparra confirmatoria e attribuisce alla parte non inadempiente, in presenza di inadempimento dell’altra parte, la facoltà di recedere dal contratto, trattenendo la caparra ricevuta (o esigendo il doppio di quella versata): “Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l’altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.”

Il recesso per inadempimento è un atto unilaterale recettizio, che produce l’effetto di sciogliere il contratto e consente, alla parte non inadempiente, di trattenere la caparra a titolo di liquidazione convenzionale del danno, senza necessità di agire per il risarcimento ordinario. In presenza di una caparra confirmatoria, il recesso ex art. 1385 c.c. rappresenta uno strumento rapido e diretto per sciogliere il vincolo contrattuale, specie quando l’inadempimento sia palese e non contestato, come nel caso di mancata presentazione dei promissari acquirenti al rogito entro il termine essenziale.

La giurisprudenza conferma che, in caso di inadempimento della parte che ha versato la caparra, il promittente venditore può recedere dal contratto, trattenendo la caparra, e tale recesso determina la risoluzione di diritto del contratto stesso.

La Risoluzione giudiziale ex art. 1453 c.c. e diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c.

L’art. 1453 c.c. consente alla parte non inadempiente di chiedere giudizialmente la risoluzione del contratto per inadempimento, con eventuale richiesta di risarcimento del danno: “Nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l’altro può a sua scelta chiedere l’adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno.”

La diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c. è un atto stragiudiziale con cui la parte non inadempiente intima all’altra di adempiere entro un termine congruo, con l’avvertimento che, decorso inutilmente tale termine, il contratto si intenderà risolto di diritto. Tuttavia, la diffida ad adempiere presuppone che l’inadempimento non sia già definitivo e che sia ancora possibile l’adempimento. Nel caso di mancata presentazione al rogito entro un termine essenziale, l’inadempimento può essere già definitivo e non sanabile.

In ogni caso, anche dopo la diffida ad adempiere, per ottenere la cancellazione della trascrizione del preliminare è necessario un provvedimento giudiziale che accerti l’intervenuta risoluzione e ordini la cancellazione ex art. 2668 c.c.

Differenze pratiche e motivi di preferenza per il recesso ex art. 1385 c.c.

a) Rapidità e semplicità 

Il recesso ex art. 1385 c.c. è un atto unilaterale che, in presenza di caparra confirmatoria e di inadempimento palese, consente di sciogliere il contratto senza necessità di un procedimento giudiziale complesso sulla risoluzione. La parte non inadempiente può limitarsi a comunicare il recesso e trattenere la caparra. 

La risoluzione giudiziale ex art. 1453 c.c. richiede l’instaurazione di un giudizio, con tempi generalmente più lunghi, in cui il giudice deve accertare l’inadempimento e dichiarare la risoluzione.

b) Funzione della caparra 

La presenza della caparra confirmatoria nel preliminare (come nel caso in esame: euro 50.000,00) attribuisce al recesso ex art. 1385 c.c. una funzione risarcitoria e risolutiva, alternativa all’azione di risoluzione giudiziale. 

La giurisprudenza conferma che, in caso di caparra confirmatoria, il recesso ex art. 1385 c.c. è una facoltà autonoma e alternativa rispetto alla domanda giudiziale di risoluzione.

c) Necessità comunque di un provvedimento giudiziale per la cancellazione della trascrizione. 

Anche dopo il recesso ex art. 1385 c.c., se la parte inadempiente non presta il consenso alla cancellazione della trascrizione del preliminare, sarà comunque necessario ottenere una sentenza che accerti la legittimità del recesso e ordini la cancellazione ex art. 2668 c.c. Tuttavia, il giudizio avrà ad oggetto solo l’accertamento della legittimità del recesso già esercitato e la conseguente cancellazione della trascrizione, risultando generalmente più snello rispetto a un giudizio ordinario di risoluzione per inadempimento.

d) Inapplicabilità della diffida ad adempiere in caso di termine essenziale già scaduto.

Nel caso in cui il termine per la stipula del definitivo sia scaduto senza che il promissario acquirente si sia reso reperibile, la diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c. presuppone che l’adempimento sia ancora possibile e che l’inadempimento non sia già definitivo. In presenza di termine essenziale scaduto e di inadempimento definitivo, la diffida ad adempiere non è necessaria né utile.

La giurisprudenza più recente conferma la piena legittimità del recesso ex art. 1385 c.c. in presenza di caparra confirmatoria e inadempimento, con la possibilità di ottenere la cancellazione della trascrizione del preliminare tramite provvedimento giudiziale che accerti la legittimità del recesso:

Conclusioni

La scelta del recesso ex art. 1385 c.c. è preferibile rispetto alla risoluzione giudiziale ex art. 1453 c.c. e alla diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c. nei casi in cui:

– il contratto preliminare prevede una caparra confirmatoria;

– l’inadempimento della controparte è palese, definitivo e non sanabile (es. mancata presentazione al rogito entro termine essenziale);

– si intenda ottenere rapidamente lo scioglimento del contratto e la liquidazione del danno tramite la caparra;

– si voglia instaurare un giudizio più snello, limitato all’accertamento della legittimità del recesso e alla cancellazione della trascrizione.

La risoluzione giudiziale ex art. 1453 c.c. è invece necessaria quando:

– non sia prevista caparra confirmatoria;

– si intenda ottenere il risarcimento del danno in misura superiore alla caparra;

– vi siano contestazioni sull’inadempimento o sulla gravità dello stesso.

In definitiva, nel caso in esame, il recesso ex art. 1385 c.c., seguito da azione giudiziale per l’accertamento della legittimità del recesso e la cancellazione della trascrizione, rappresenta la via più efficiente, rapida e coerente con la struttura del contratto e la normativa vigente.

Stefano Salvetti